Umowa wynajmu mieszkania to dokument regulowany przepisami Kodeksu cywilnego, ale nie tylko. Otóż Kodeks cywilny ma tu zastosowanie w mniejszym zakresie niż ustawa o ochronie praw lokatorów. To jej treść reguluje w znacznej mierze formalności, związane z umową najmu mieszkania, niezależnie od treści sporządzonej umowy. Główną funkcją tej ustawy jest zabezpieczenie praw najemcy, podpisującego umowę wynajmu mieszkania. Przepisy ustawy są wiążące zawsze i w większości ich zastosowanie nie podlega żadnym zmianom. Bardzo ważną informacją jest to, że wszystkie ewentualne odstępstwa od zasad zapisanych w ustawie rozpatrywane są z reguły na korzyść najemcy.
Przewidziane ustawą przyczyny wypowiedzenia umowy wynajmu mieszkania
Według zapisów ustawy, właściciel lokalu może w określonych przypadkach wypowiedzieć umowę wynajmu mieszkania. Musi jednak wcześniej upomnieć najemcę pisemnie, powiadamiając go o możliwości wypowiedzenia, jeśli ten nie zastosuje się do upomnienia i nie zmieni postępowania. Warunki wypowiedzenia umowy reguluje w ustawie o ochronie praw lokatorów w szczególności art. 11.
Przewidziane ustawą okoliczności, w których lokator zgodnie z prawem może spodziewać się wypowiedzenia umowy najmu to m.in.:
- niszczenie urządzeń, przeznaczonych dla mieszkańców do wspólnego korzystania
- używanie przez najemcę lokalu w sposób sprzeczny z zapisami umowy lub niezgodny z przeznaczeniem mieszkania
- zaniedbywanie obowiązków, które są konsekwencją zapisów umowy lub też innych zapisów prawnych, co jest powodem szkód
- wykraczanie w uporczywy lub rażący sposób przeciw ogólnemu porządkowi domowego, co sprawia, że korzystanie z innych lokali jest uciążliwe
To główne przesłanki umożliwiające wcześniejsze rozwiązanie umowy. Możliwych przyczyn wypowiedzenia jest jednak więcej.
Kiedy jeszcze właściciel może wypowiedzieć umowę
Powodem wypowiedzenia umowy wynajmu mieszkania może być także:
- nieuprawnione wynajmowanie lub podnajmowanie przez lokatora powierzchni będącej przedmiotem umowy innym osobom. Także bezpłatne odstąpienie innym lokalu, bez wiedzy i zgody wynajmującego, niesie podobne konsekwencje,
- zaleganie najemcy z opłatami. Jeśli lokator nie reguluje płatności (czynszu lub innych należności, związanych z użytkowaniem mieszkania) przez okres 3 miesięcy lub dłuższy, może spodziewać się wypowiedzenia umowy przez właściciela. Ten musi jednak wyznaczyć wcześniej najemcy dodatkowy termin do ostatecznego uregulowania należności z tytułu najmu.
Niektóre z powyższych warunków mogą z pozoru wyglądać dość ogólnikowo. Jak można wykazać czy określone działanie najemcy jest już uporczywym zakłócaniem spokoju innych mieszkańców, czy jeszcze nie? Należy jednak pamiętać, że powtarzające się działanie lokatora na szkodę właściciela lub innych osób ma określone konsekwencje. Najemca, którego postępowanie niezmiennie powoduje szkody i straty materialne w mieszkaniu lub przyczynia się do zakłócania tzw. miru domowego innych osób, musi liczyć się z konsekwencjami.
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę jedynie z zastosowaniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Niektórzy właściciele próbują czasem wprowadzić do umowy odrębne zapisy, pozwalające na rozwiązanie umowy z najemcą na innych warunkach. Z punktu widzenia prawa takie zapisy są nieważne, w związku z czym w przypadku skierowania do najemcy wypowiedzenia na takiej podstawie, może on potraktować je jako niebyłe, ponieważ nie wywiera ono skutków prawnych.
